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        郁亮万科内部讲话:找不到一个和房产赚钱相当的行业

        作者:网上赚钱项目
        来源:网络整理
        日期:2020-01-14 15:59:37

        2月25日,万科集团微信号《万科周刊》由万科企业株式会社( 000002.SZ 02202.HK )董事会主席郁亮在集团2019年目标和行动交流会上发言。

        本次交流的主题是“聚焦,强化基本光盘”。 郁亮指出,经济形势和人口结构两大宏观趋势大于宏观调控政策对万科的影响,是长远的。 2019年,面对高度的不确定性,抛弃一切投机性、幸运性心理,超越路径依赖和牛市思维,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,依赖业务伙伴机制,“以客户为中心,以现金流为基础,合作奋斗,创造更现实的价值

        就宏观形势,郁亮指出,经济下行压力增大,“l”型趋势尚未见底,宏观形势不容乐观。 2019年,万科“集束,强化基础,保证万科生存,活得长久。

        从行业层面来看,郁亮提出了三个方面的观点。 郁亮表示,住房全面不足的时代已经结束,政策水平继续坚持“住房不会被炒鱿鱼”的基调。 另外,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。 行业的变革决不容易。

        郁亮过去在家里有财富的效果,买房子可以涨价,但是今天的状况也变了。 因为“家里不会被炒鱿鱼”,所以家里不会被炒鱿鱼,郁亮过去在家里有财富的效果,买房子可以涨价,但是今天的状况也发生了变化。 因为房子不会被解雇,所以房子不会被解雇,住宅的金融投资属性会被长期抑制。

        但是,郁亮说,行业还有机会。 郁亮表示,中国城市化进程仍在继续,房地产仍然保持大规模。 根据地区和行业不同,不均衡现象越来越明显。 例如,住宅消费总体上不是过剩,而是过剩,还没有得到满足。 关于租赁购买,购买的部分表现得很充分,租赁的部分才刚刚开始,人们的美好生活需要更多的内容供应和空间服务。

        郁亮在演说中提到万科的质量安全问题,说:“集团最近发生了好几起工程事故,这严重影响了万科的声誉,质量问题给我们带来了安全问题。”

        对万科来说,郁亮提出了5个工作目标:根据战略,明确发展方向,着重于主要航线,根据加强基础的市场,根据整理、调整、配置资源(项目、资金和组织资源)的客户,建立客户想购买的好产品、好服务的安全,建立安全、 根据保护质量、价值观基础的事业伙伴机制,建立向量组织(战略方向、价值观方向)、冠军组织(以获胜为目标,使状态良好的人登场)和坚强的组织(抵抗风险、脆弱性、打击)。

        全文如下:

        各位同事:

        大家早上好。 今天首先我要报告一下“2019年集团目标和行动交流会”的主题“收敛焦点,巩固提高基本基础”。

        今天,我主要谈两个问题。 第一,为什么“聚焦,加强基盘”? 本部现在特别重视工作前做什么,但往往我们不能推敲这个问题是否清楚。 所以,要求总公司做一切事情,明确为什么能做到。 否则,不能向各事业单位提出要求。 第二个问题是,2019年要达成什么样的工作目标?在回答了这两个问题之后,总会在“2019年度集团重点工作”中讨论如何做。

        为什么“聚焦,加强基盘”? 我想从三个方面谈一谈。 首先,从宏观层面来看,两个问题对我们影响特别大。

        第一,随着经济下行压力的增大,“l”型的趋势还没有到底。 昨天公布的社会商品零售总额增长了8.1%。 这是历史的最低点,经济下行压力增大,这不是我们自己的判断。 2016年《人民日报》的权威人士说:“我国的经济压力还没有消除。 综合判断,我国的经济运行不是u型,而是v型,是l型的趋势。 这种l型血是一个阶段,一两年去不了。 今后几年,总需求低迷和生产能力过剩并存的结构根本难以改变,经济增长不可能像以前那样持续上升实现几年的高增长。 2018年10月31日,中央政治局会议提出“经济压力增大了”,应该“高度重视,提高预见性,及时采取对策”。

        过去我们听到的最多的是“touch back”,我们的经验也是“touch back”。 但是,据权威人士说,现在l型的纵线还没有到最后,一般预计到2020年左右可以看到底。 更值得注意的问题是,不知道l型的傲慢将持续多少年,日本已经不再持续20年了。 这超越了我们过去的认知,与过去的经验完全不同,房地产业永远不会脱离经济形势,我们必须深刻认识到宏观形势不容乐观。 今年(指2018年,下同)第四季度BG (编者注:四个地区+房地产)、BU (编者注:包括长期工资、物流、印象力等)在企业发展计划时,根据过去的经验,过于乐观地判断宏观形势,期待不久“有底反弹”,现在的宏观形势已经是如此

        第二个宏观问题,人口形势面临着“少子化”的挑战。 我们的房子是卖给别人用的。 人口减少的话,我们的需求客人肯定会减少。 90后比80后人口减少4,100万,00后比90后减少3,100万,也就是说20年间,从8岁到28岁的未来购房主力减少了7,200万人,而且10后的状况也不容乐观。 “少子化”的倾向影响到各行各业,中国所谓人口众多的优势已经不存在了。 我们常说,人只有繁荣,家庭才会繁荣。 国家和民族都是这样,每个国家的经济发展都与人口密切相关。 重要的问题是,过去20年来“少子化”的倾向无法弥补。 其实,我国的人口结构除了面临“少子化”倾向外,还面临着老龄化问题、社会阶层板块等问题,这些都是我们必须面对的重大问题,影响着社会和经济。

        这是万科面临的两大宏观趋势,从某种意义上讲,经济形势和人口结构对我们行业的影响比宏观调控政策更大、更长远。 宏观调控政策的影响大约是2~3年,但经济形势和人口结构问题是10-20年。 因此,“集中焦点,加强基础”是我们在宏观形势判断的基础上做出的必然选择。

        从行业层面来看,首先是住房全面不足的时代结束,政策层面继续坚持“住房不会被炒鱿鱼”的基调。 今天,中国人的平均住房面积超过40平方米,用户比率为1.13,经过业界过去20年的高速发展,住房全面短缺问题已基本得到解决。 另外,以前家里有财富的效果,可以买房子涨价,今天这种情况也发生了变化。 因为“家里不会被解雇”,所以家里不会被解雇。 住宅的金融投资属性长期受到抑制,对我们有很大影响。

        其次,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。 今天,中国TOP3包括万科在内的发展者获得了13%的市场份额,超过1/8的TOP10的发展商为28%的市场份额,超过1/4的TOP20的市场份额为39%,TOP30为54%,TOP50为64%。 这表明头部企业越来越重要,50家开发商已获得2/3的市场份额,竞争越来越激烈,而且是重量级运动员之间的竞争。 如何在市场上与众不同,考验是各方面的能力。

        第三,行业变革决不容易。 几年前,包括万科在内,很多伙伴都尝试了变革,但是业界的变革非常不容易。 首先,我认为我们必须找到与房地产业赚钱的前景相同的行业,但经验告诉我们我们不可能找到这样的行业。 当我们在物业、物流中发现每平方米的钱是几毛,几分钟单位的时候,谁也不能动手。 我觉得这个时候开发业务里有很多水分。 不节约的话,可能会产生比房地产和物流更多的利益。 但是,我们有未来吗? 房地产行业还不错,但我们将来不能靠这顿饭生活,所以我们必须做新的业务。 做新业务时,很难给发大财的人赚钱。 直到今天,坦率地说,似乎没有特别成功的变革事例。

        我们行业还有机会。 机遇在哪里?中国城市化还在继续,房地产依然保持着大规模。 我们还有大约20个城市化率的空间,过去的城市化水平还有水分。 例如,一部分农民工去镇上打工后,还没有变成市民,城市化有机会。 如果说第一阶段的城市化象征着农民向城镇外出打工,那么现在第二阶段的城市化正在开始,那就是城市圈化。 例如广东港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化、中心都市圈等。 这里依然有很多机会。 例如,广东港澳大湾区有香港、广州、深圳三个中心城市,各有不同的特色和能力,这在世界上也很少见,所以有机会。

        另一方面,不同地区和行业的不平衡是显而易见的,例如住房消费总体上并不过剩,有些过剩,还没有得到满足。 关于租赁购买,购买的部分表现得很充分,租赁的部分才刚刚开始,人们的美好生活需要更多的内容供应和空间服务。 比如,越多的房子越漂亮,环境也越漂亮,但从空间和内容到服务,还赶不上。 因此,以城市化为主要特征的城市化仍在进行中,行业不平衡仍然明显,我们的机会、潜力仍然存在。 正因为业界发生了这样大的变化,万科有必要“聚焦,强化基础”。

        老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        美股市场在2019年度过了梦想般的一年,三大股票都上涨了20%以上,新股市场也同样变热,暂停影响了很多IPO项目的进度,然后斗鱼、瑞幸、Uber、BeyondMeat等很多独角兽上市,IPO的 虎证券投资研究小组盘点2019美股IPO市场八大“一号”。 近200家实体公司注册美国股票,中国企业占2成 2019年登陆美国株式会社,重量加重后,有285家。 其中65家是专门从事收购和收购的空罐公司,43家在OTC市场上市,大部分是以其他市场为主要上市场的公司。 因此,实际在新交易所和纳斯达克上市交易的实体公司共计177家,网上赚钱项目,比香港交易所的166家稍高。 从地区来看,177家新上市公司中,来自中国的有31家,美国本土有123家。 香港交易所新上市的公司中,有148家来自中国(包括内陆、港口、澳门),有1家中国上司的生物医药公司,也在美国注册,主要在美国提供服务,算作美国上市公司。 综合两地,2019年在香港、美国上市的中国公司合计181家,比美国公司的140家高26%。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        177家公司中,有102家超额销售,发行绿色鞋子,所有公司超额销售的股票占总发行股票的13.6%。 另外,纳斯达克交易所占138家,其中市场标准最高的纳斯达克全球精品市场有70家,其次纳斯达克全球市场有39家,纳斯达克资本市场有29家,因此纽约交易所只有39家。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        上市公司最集中于行业的医疗( 42.9% ) 从业界来看,在177家新上市公司中,医疗行业为76家,占42.9%。 虎证券投资研究小组认为,IPO是一条重要途径,因为美国有许多未获利益的生物医药公司,还从事研发,风险大,融资渠道有限。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        继金融、信息技术、非日常消费品行业之后,分别为27家、21家、19家。 香港市场以非日常消费品和房地产行业最多,分别为52家和38家。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        最淡的月亮——一月,最活跃的月亮——五月 从时间节点的分布来看,美国股票1月份上市公司数最少,只有4家。 在北半球大陆东岸温带季风气候的纽约,冬天比较冷,除了圣诞节和新年假期,很多公司都推迟了上市计划。 另外,8月是传统度假月,美股也只有7家IPO,与香港市场类似。 对于北半球国家来说,春秋是一年中最重要的时期,5月和11月的上市活动也比较活跃。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨美元

        发行价格最高——Lyft(72美元) 美股交易的最小单位是1股,一只手的固定价格是100股,交易所的报价一般都用手表示。 因此,公司的股价对交易有一定的影响。 2019年美股IPO公司最高发行价为来福车( LYFT ),每股72美元,每股7200美元。 Intercorp金融服务公司、优步、RED RIVER均超过40美元。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        募集金额最大- ustep Uber ( 81亿美元) 2019年美股177家上市公司的总募集金额为470亿7000万美元,超过了同期香港市场的404亿美元( 3154亿港元以7.8的汇率)。 其中募捐王是硅谷独角兽的优势( UBER ),总募集金额为81亿美元,其次是拥有多个医疗品牌的医疗生物化学、器械制造商Avantor,总募集金额为29亿美元的美国第二大共享旅行社来福车( LYFT ),巴西着名的技术金融服务平台 资金最多的中国公司是游戏转播巨头斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼斗鱼。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        价格偏离最大值——Envision Solar International,Inc.(-33.3% ),亚洲时代( +25% ) 177家公司中有136家有招聘区间,招聘区间上下限值差额的平均值为14%,香港股票新股的平均值为25.6%。 虎证券投资研究小组认为,美股经销商对公司的评价差距更小,对新投资者更友好。 美股区间价格只有指导意义,其中23家公司的最终价格低于区间下限,即折扣发行,折扣最多的是太阳能产品公司ENVISION SOLAR,比发行区间下限低33%,另外,29家公司的最终发行价格高于区间上限,溢价最多的是亚洲时代 这在一定程度上体现了公司购买的市场热。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

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        折扣最多的这5家公司,发售第一天的收盘价破台的是4家,溢价最多的这5家公司的收盘价比发行价高,平均收盘价比IPO价高38.2%。 第一天的上升幅度最大―monopartherapeutcs231% 在177家公司中,36家IPO刚刚在同一天开始,以收盘价计算的平均涨幅为13.15%,涨幅中值为6.18%,虎证券投资研究小组认为,这体现了美股IPO市场的明显收益效果。 其中排在前5位的是免疫领域的生物医药公司adaptivebiotechnologiescorp ( 95 % ),谷歌投资的网络安全云计算公司CrowdStrike Holdings, Inc.(CRWD)(87% )、比尔·盖茨等投资的人工肉公司Beyond Meat Inc.(84% )、中国上司的远程视频软件Zoom(81% )、处理遗传疾病的生物医药公司BridgeBio Pharma,Inc.(80% )。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨0

        58家公司在IPO当天破产,其中29家公司从IPO当天到最后都没有超过发行价格。 177家公司的IPO首日收盘价平均上涨幅度为16.64%,上涨幅度中央值为7.8%; 前5名分别是MONOPAR THERAPEUTICS(231% )、BEYOND MEAT(163% )、ADAPTIVE BIOTECHNOLOGIES(102% )、Cortexyme Inc(93% )、Fiverr International Ltd.(90% )。 其中MONOPAR THERAPEUTICS光盘的升幅最大达到247%。 中国公司中,第一天盘的最高涨幅为12月31日发售的莫贝( 121% ),收盘价排在前5位的是嘉银金科( 54% )、美美证券( 49% )、苏轩堂( 44% )、虎证券( 37% )和新氧气( 32% )。 上市以来上涨幅度最大的karunatherapeutcs 截至1月5日,IPO以来涨幅最大的前15家公司中有11家是医疗行业,虎证券投资研究小组认为,这些公司的市场价格小,交易也不活跃,变动性大,另一方面,生物医药研究开发类公司具有急剧下跌的特性。 例如,目前上涨幅度最大的KARUNA THERAPEUTICS因精神分裂类药物研究进展,于2019年11月15日超过250%,公司股价自IPO以来达到341%。 此外,Nextcure Inc.(264% )、Turning Point Therapeutics(242% )等也相似。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        在非医疗行业的公司中,汽车金融LMP Automotive Holdings Inc.(285% )、保险公司Palomar Holdings(225% )、人工肉BEYOND MEAT(202% )名列前三。 在中国的公司,和谁学习的( 123% )、瑞幸咖啡( 116% )排在前2位。 所有31家公司中,目前只有7家股票价格在发行价格以上。 贸易伙伴最多的摩根斯坦利(筹资额最大) 2019年证券公司41家作为上市公司的主要承包商( left lead bookrunner ),据主要承包商介绍,销量最多的是高盛的29家,筹资额最多的是摩根士丹利的148.9亿美元。 老虎证券2019美股IPO盘点:8成新股首日开盘上涨

        但大多数上市公司不仅承包商,主要承包商在其中扮演着非常重要的角色,其馀承包商也拥有同样的力量。 包括副承包商在内,有60多家公司参与销售业务,老虎证券就是其中之一。 如果从中概股的销量来看,虎证券2019年有18家新经济企业成功在美国上市。 其中12家是销售项目,或者是今年销售最多的中概股上市的证券公司。            

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