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        从政策、销售、土地等角度看2020年房地产行业:回顾2019 展望2020

        作者:网上赚钱项目
        来源:网络整理
        日期:2020-01-15 04:14:22

        政策: 2019年政策总体基调稳定,全面落实城市政策。 我们预计2020年的政策会导致地方的不中央平衡、城市间的动态平衡、供需平衡。 我们认为市场会出现“三个平衡”,首先是中央地方之间的平衡,地方可以以中央政策的基调为中心进行局部微调,第二是各城市之间的动态平衡,城市分化加剧,有独立的城市循环,第三是供求平衡, 需求方在短期内平稳减少时,供应方逐渐实现差异化,最终实现“高端住宅有限制但市场化,中端住宅是中流支柱但价格可控制,低端住宅有选择”。 销售:我们预计2020年全国商品的销售面积将比去年增加-2%-0之间,销售额将以一位数增加。 预计2020年一线城市新建成交面积将保持强劲韧性,平均房价将略有上涨。 双线城市总交易量将平稳微增,继续看待城市群中心城市、特定产业和人口增长的双线城市。 三四线城市的交通量预计会有负面影响,但房价很难大幅度下跌。 2019年在全国销售并不像去年那样平稳,第一线变暖,第二线平稳摇摆,第三四线城市开始召回。 52个重点城市的新建成交面积为3.03亿平方米,比去年增加了18.0%,继17年的下跌之后逐渐恢复,不是还没有达到16年高度的监视城市(三四线城市),而是继续保持下位。 2019年百强住宅企业销售增长率明显放缓的资本集中度局部上升,资本比率持续下降。 土地:百城土地成交不到2018年,住宅面积增加,带着土地回到第二线的2020年成交量预计为“前低后高”,整体增长。 楼价明显恢复,但溢价率继续低开。 全国土地转让金预计与去年持平。 非住宅企业的土地占有率持续提高。 2019年百城土地成交面为12亿平,比上年减少6.9%。 楼宇平均价格为3135元/平方米,比上年增长20.7%,二三线城市地价明显上涨,一线城市平稳下跌。 从土地流动摄影率来看,下半年流动摄影现象加剧,住宅企业持有土地获得融资的影响很大。 2019年前11月全国土地转让金为5.8兆元,增长率仍有8%以上的增长,预计全年与去年相同。 预计非开发者会使土地总价格上涨,住宅企业与非住宅企业合作的情况会增加。 我们认为发生这种现象的原因有两个:第一,非住房企业拥有土地是为了建立自己的员工宿舍等;第二,开发人员的整体融资环境紧张,前期当地资金紧张。 非住房企业出资取地后,不与房地产企业合作,开发人员提高了资金利用率,实现了用少量自己的资金撬杠。 投资建议: 2020年政策的稳定基调没有变化,预计局部微调还会持续的住宅企业融资有望极限改善的三四线城市开始受压。 2019年百强住宅企业总体增长率明显晚于2018年,其中CR20-50住宅企业增长率最高,该楼梯队的住宅企业竞争环境严峻。 千亿房企业从去年的30家增加到34家,TOP20的门槛也从1300亿增加到了1500亿。 整个行业容量还很充足,将来住房企业会越来越重视自己的资金周转率,从而提高资金周转率,最大化自己的资金单位收益。 提出主流住宅企业年销售目标稳步增长,业绩确定性强,关注板块评价修复机会。 我们推荐三条主线:1)关注融资优势、内生现金流强、行业融资政策影响小的住宅企业:万科a、金地集团、保利房地产、中国金茂。 2 )业绩预期增长的公司:建议通过中国关注中南建设、金科股份。 3 )现金流量稳定,房地产后周期房地产管理公司:提出关注宝利房地产、永升生活服务、碧桂园服务。 风险提示: 房地产管理的持续升级销售超出预期,下行融资紧缩,网上赚钱项目,人民币贬值利率上升。

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